Ingen ville gå først.

Da norske banker først diskuterte å inkludere energimerking i kredittvurderingen, var alle enige om at det var fornuftig - men ingen gjorde noe.

"Det var et klassisk allmenningsdilemma", forteller Jørund Buen

^‍

"Alle bankene sa at de ønsket å gjøre det. Men ingen ønsket å være først."

‍

Den nølingen varte ikke lenge. I dag har de fleste norske storbanker begynt å stille nye spørsmål om utlånsporteføljene sine. Hvor energieffektive er byggene de finansierer? Er de utsatt for flom eller ras? Har låntakerne troverdige planer for å forbedre ytelsen over tid?

For Jørund handler det ikke om etterlevelse. Det handler om realisme.

"Klimarisiko er kredittrisiko", sier han. "Hvis en bygning oversvømmes hver gang det regner, eller har energimerke F, er det ikke en stabil investering."

I SpareBank 1 Sør-Norge gjennomgår nå alle lån over 10 millioner kroner en strukturert ESG-gjennomgang - en sjekkliste som dekker fysisk risiko og overgangsrisiko, sosiale faktorer og selskapsstyring.

For eiendomslån er prosessen konkret. Rådgiverne registrerer flom- og skredrisiko, forventet energiklasse, om eiendommen har aktive leietakere, og hva slags forbedringer som er planlagt. De ser på hva som kan påvirke verdien - ikke bare i dag, men også om mange år.

"Målet er ikke å straffe kundene", forklarer Jørund. "Det handler om å forstå risikoen riktig."
‍

Dilemmaet: to grøfter å unngå

Å vurdere klimarisiko er ikke et enkelt spørsmål om rett eller galt. Det er en balansegang.

Hvis du presser kundene for tidlig, risikerer du å belaste prosjekter som fortsatt er økonomisk solide. Venter du for lenge, kan både låntakeren og banken bli utsatt for plutselige nedskrivninger når nye regler eller markedsendringer trer i kraft.

"Vi prøver hele tiden å unngå de to grøftene", sier Jørund.

‍

"På den ene siden kan man være for streng og kreve tidlige oppgraderinger som kanskje blir billigere eller subsidiert senere. På den andre siden kan du være for ettergivende - og la kundene utsette investeringer til det er for sent og eiendommen taper verdi."

Han tar en pause et øyeblikk, og legger så til:

"Noen ganger føles det som om vi blir bedt om å forutsi fremtiden med bind for øynene. Men noen må ta det første skrittet."

‍

Det er denne usikkerheten som gjør jobben vanskelig. EUs kommende bygningsenergidirektiv kan for eksempel gjøre det ulovlig å leie ut eller selge de dårligste bygningene. Men ingen vet nøyaktig når eller hvordan disse reglene vil treffe Norge.

"Du ønsker ikke å presse noen til å gjennomføre en renovering de ikke har råd til," sier Jørund. "Men du vil heller ikke at de skal sitte på en formue som ikke kan brukes om fem år."

‍

Et skifte i insentiver

Så langt har endringene i lånevilkårene skjedd gradvis. Låntakere forventer ofte store "grønne lånerabatter", men i realiteten er forskjellen mellom grønn og konvensjonell finansiering fortsatt beskjeden.

Det er fordi fordelen starter ved kilden. Bankene henter inn penger fra investorer gjennom grønne obligasjoner, der finansieringsfordelen er liten. Det er lite rom for å gi store rabatter.

‍

"Vi har ikke en stor haug med penger liggende i et hvelv, sier Jørund med et smil. "Når vi tilbyr grønne lån, gir vi som regel avkall på noe av vår egen margin. Det gjør vi fordi vi tror det reduserer risikoen over tid.

‍

Det største skiftet kan komme gjennom det han kaller "brune straffer" - strammere prising og kortere løpetid for eiendommer med dårlig ytelse uten forbedringsplan.

‍

"Hvis du kommer inn med energimerke G og ingen planer om å oppgradere, vil du få en vanskelig samtale", sier han. "Men hvis du kan vise en vei til C, er det en helt annen historie. Det viser at du håndterer risikoen, ikke ignorerer den."

‍

Dette skiftet - fra belønning til ansvarliggjøring - er i ferd med å endre forholdet mellom banker og låntakere. ESG-data er ikke lenger en "feel-good"-måling. Det er et finansielt virkemiddel som direkte påvirker tilgangen til kapital.

‍

Å se begge risikoene på en gang

For Jørund er den virkelige utfordringen å lære seg å se flere risikoer samtidig - ikke bare hva som er risikabelt, men også hvor.

"I en fjellkommune kan den største trusselen være jordskred", forklarer han. "Langs kysten er det havnivåstigning. I byene er det energistandarden i selve bygningene. Du kan ikke bruke én modell for alle - du trenger et lokalt perspektiv."

Det er her bransjens læringskurve ligger: å kombinere overgangsrisiko (som skjerpede energistandarder) med fysisk risiko (som flom og skred) til ett sammenhengende bilde.

‍

Det er ikke lenger teoretisk. Dette er reelle variabler som endrer kredittmatematikken.

‍

Fra gruppepress til felles praksis

Konkurransedynamikken som tidligere holdt bankene tilbake, driver dem nå fremover.

Etter flere år med forsiktig observasjon er mange långivere i ferd med å innrette seg etter de samme forventningene: terskelverdier for energimerking, fysiske risikokontroller og dokumentasjonskrav.

‍

Det som begynte som gruppepress, har utviklet seg til gruppelæring.

"Alle ser hverandre over skulderen," sier Jørund. "Når én bank gjør fremskritt, blir det lettere for den neste å følge etter. Vi bygger sakte opp en felles forståelse av hva som er bra."

‍

Trenden er tydelig: Klimahensyn er ikke lenger et tillegg. De er i ferd med å bli en del av hvordan kreditt vurderes, prises og forvaltes.

"Klimarisiko er kredittrisiko - vi har bare ikke priset den riktig ennå."

‍

Hva vi ser på Telescope

I Telescope jobber vi tett med banker, og vi ser at det samme skiftet skjer i praksis. Långivere går fra bred rapportering på porteføljenivå til innsikt på eiendelsnivå - og kobler fysisk risiko og overgangsrisiko til reelle beslutninger. Samtalene gjennom The Hubble - med ledere som Jørund - viser hvor raskt sektoren er i ferd med å modnes.

Bankene venter ikke på perfekte modeller. De eksperimenterer, sammenligner og lærer sammen. Det vanskeligste er ikke å identifisere risiko - det er å omsette den til utlånslogikk.

Og det er her den neste bølgen av innovasjon vil skje: ved å bruke klimaintelligens til å ta raskere og mer rettferdige kredittbeslutninger som beskytter både mennesker og porteføljer.

‍

For til syvende og sist er god bankvirksomhet og god klimarisikostyring det samme: å se risikoen før den blir et tap.

‍

En rask oppsummering for långivere:

• Dokumentere fysisk risiko på adressenivå
• Vis en troverdig plan for energiforbedringer med kostnader og tidslinje.
• Behandle ESG-data som et risikoblikk, ikke som en avkrysningsboks - det beskytter verdien for både långiver og låntaker.

‍